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恒大:刚需房“模范生”

时间:2019-08-28 23:50 来源:网络整理 编辑:采集侠

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中国恒大管理层 乐居财经 梁争誉 发自香港 头部房企放榜,向来自带光环。 下午四点,距离业绩会开始还有30分钟,本就紧凑的空间满满当当站满了投资者、记者和工作人员。16:30,...

  中国恒大管理层

乐居财经 梁争誉 发自香港

头部房企放榜,向来自带光环。

下午四点,距离业绩会开始还有30分钟,本就紧凑的空间满满当当站满了投资者、记者和工作人员。16:30,夏海钧登台,带着管理团队分别向左、中、右三个方向的记者微笑示意。

“不要再幻想房地产价格飙升赚得盆满钵满。房地产商一定要坚持房住不炒,满足刚性需求。”夏海钧一句话,便为这场业绩会定下了基调。

8月28日,中国恒大(03333.HK)2019年中期业绩发布会在香港举办。董事局副主席、总裁夏海钧,执行董事、首席财务官潘大荣,公司秘书方家俊出席。

报告期内,恒大实现销售金额2818亿元,销售面积2620万平方米,销售均价上升至10756元/平方米,为历年来最高水平;新开盘项目81个,分布于深圳、成都、重庆、武汉、长沙、济南、西安、大连、昆明、佛山、扬州等数十个城市。

夏海钧表示,恒大坚持「民生地产」战略,产品定位刚需、性价比高,96%的产品面向刚需人群。

据统计,在产品设计上,恒大120平方米以下产品占比75%,120-140平方米占比21%,140平方米以上的豪宅产品占比仅4%。“恒大产品卖得好就是因为我们不做大户型、不做豪宅,也不拿地王。”

夏海钧指出,恒大始终坚持国家的三个稳定政策——稳地价、稳房价、稳预期,“像恒大一样,做房地产调控的模范生,行业就会稳定、健康发展。”

“调控模范生”的底气源于恒大逾3亿平方米的土地储备。

“恒大的土地储备给大家一个错觉,我在这里做一个澄清。”

夏海钧指出,恒大于2006年开始全国布局,率先进入二线省会城市,2009年超前进入经济发达的三线城市,2016年成为全国第一房企后大举回归一线城市,通过差异化战略完成土地储备布局。

截至2019年6月30日,恒大土地储备达3.19亿平方米,未纳入土地储备的旧改等项目建面达7012万平米,合计可提供约5万亿的可售货值;获得项目864个,分布于全国232个城市。“恒大没有其他地产商的拿地迫切性,不拿地也能保证未来5-8年的发展。”

夏海钧透露,恒大目前的拿地方式以并购为主,在全国拿的项目中有200多个通过并购获得。恒大转变拿地方式的原因有二——坚决执行国家的房地产调控政策,不通过举牌推高地价、楼价;并购中小企业,既得到便宜的土地,又有效化解金融风险。

据了解,恒大在一二线城市项目土储原值3455亿元,占比66.1%;三线城市项目土储原值1772亿元,占比33.9%。“中国人口净流入、有产业支撑的城市,是恒大的发展重点。”夏海钧强调,一二线城市是未来房地产商决战的主战场。

大湾区的战争已打响。恒大披露的数据显示,其在大湾区拥有5421万平米的储备项目,总货值1.68万亿。其中,大湾区核心城市深圳的项目储备3124万平方米,总货值1.24万亿。“庞大的低成本优质土储将为恒大业绩持续稳健增长提供强有力保证。”

夏海钧坦承,房地产市场的“大饼理论”基本形成,“15万亿就是天花板了,最大的机遇是大饼里市场份额的变化。五年后,1万亿左右的销售规模才能在三甲里面有担当。”

目前,碧桂园、万科、恒大三大龙头房企市场占比约12.6%,随着行业集中度进一步提升,夏海钧预计到2023年市场占比超20%。“按全国年销售15万亿计算,2023年前三房企销售额将达3万亿,恒大销售达1万亿。”

“房地产还是中国最好的产业之一,恒大还有很大的市场空间。”

夏海钧分析认为,市场份额未来的增长有三个利好因素——

城镇化。中国目前的城镇化率是约50%,欧美80%,还有超过20%的增长空间,“每年增长1个百分点就是1400万人口进城。”

人均居住面积。中国人均居住面积39平方米,欧美80平方米。“十年前住三房一厅就很满意了,今天住500平方米我觉得很小。这个增长空间就是我们的机遇。”

旧城改造。每一个地产商将来都不能回避这个问题。恒大在深圳的土储3400万平方米,90%都是旧城拆迁,“全是在城市中心,都是收益巨大的地方。”

夏海钧表示,恒大下半年可售货值约8000亿,即便按保守的40%去化率计算,下半年销售额在3200亿以上,对完成全年6000亿销售目标充满信心。

附业绩会现场问答实录(节选):

提问:上半年完成6000亿目标的47%,有信心完成全年目标吗?

夏海钧:上半年恒大实现销售2818亿,完成6000亿目标的47%,将近一半。下半年恒大的可售货值约8000亿,按保守的40%去化率计算,下半年销售额在3200亿以上,我们认为完成目标是没有问题的。

提问:怎么看今年的调控政策?恒大怎么应对?